从步行街的发展规律及景观规划所能达到效果来看，我们不难发现景观规划在商业地产中的重要性。第一代步行街如上海的南京路虽初期取得了良好的效果但随后出现的问题国外经验得到证实。步行街的建设不能仅仅考虑经济目的，更重要的要考虑到环境效益和社会效益，达到三者的完美结合。环境效益跟社会效益的取得必须通过景观的合理规划，达到与经济效益的完美结合。那么这个景观命题也就是步行街的三代发展要求的反问式：

1、通过何种景观规划来吸引顾客？

2、通过何种景观规划来体现了对步行者的关怀？

3、通过何种景观规划来成为社会活动中心？

景观规划的意义在此时已经得到升华，他不仅仅是一处观光景点，更是社会效益的一种体现。他满足了人们购物的需要，满足了人们休闲的可能，更增强了商业街区的凝聚力，促进了社会的和谐发展。

雅各布斯著《美国大城市的死与生》里有句话：“街道是旅客评价一个城市的标志”。从前人的经验我们可以看到景观在城市当中的重要性，街道的规划设计是否符合人流动线，是否符合当地人文风情等都是我们要考问该景观规划的。

作为街道，或是由于美观，或是由于富有人情味，均能吸引人。从前留心比较过欧洲街道跟日本街道的不同之处，欧洲街道有着优美的花纹铺装图案跟地毯一样那么容易让人亲近，不管是室内还是室外都一样显的精美;而日本，首先从建筑说起，房间里有高起地面的地板，他们叫做地板式建筑，实际上他们的生活在观念上是与地面分离的，并且在院落边上有高的围墙，是一种与外界存在界限的建筑实体。

证明空间是私有的。我们不难看出两种文化的不同之处，欧洲城市广场把环境当作一个整体来考虑，无论内外，都会给人一种亲切之感。那么欧洲模式是否正确呢，也不尽然。美国现在的公共生活远比欧洲丰富多彩。不过，此种公共生活没有很高的密度很多样化的社会交往，也不像我们想象的那样浪漫，因为它并不是全部照抄欧洲模式，而是具有独特的北美形式。那是因为北美的城市没有适当的高密度来形成这种公共生活，没有相应的物质形式来包容这种公共生活，也没有所需的社会经济结构来支撑这种生活（布里尔）。

我们需求一个（bmp）最佳管理措施，他是多方面的综合结果。

这里提到了人口密度、人文因素、还有一个社会整体结构的问题，前面讲到了环境的概念，环境因素决定了其功能形式的不同表达方式。所以功能决定形式，形式反作用于功能，两者相辅相成。环境清单明确且详尽的展示了景观规划所需要解决的问题，所要注意的问题。环境清单也就是商业地产策划前期所需掌握的第一手资料。商业地产跟景观规划在此得到完美的结合，它促进了一个项目环境的完美和谐。最佳管理措施（bmp）法则应用在景观规划中对环境的前期规划及后期管理有着至关重要的指导意义。也是环境经济学里所阐述的那样。

从理论上来讲，景观规划同商业策划都有各自的系统，对于某处商业区来讲，商业策划统领景观规划，商业策划更全面更权威的显示出了项目的定位及地产运营方式，他的地位无疑是不可动摇的。景观规划只是商业策划理念的外在表达形式，它从形式上反映出商业策划的最高思想。然而从现实方面来讲，景观规划的这层外衣无时无刻不在表达着它的商业理念，传递着整个商业区乃至整个城市的名片效应。

从具有吸引力的商业环境延伸到具有社会效益的公共空间，意义完全超出了商业区这层外衣所具有的意义。他的影响力可以渗透到在此消费、休闲、观光等游客的潜意识里，给商业区带来好的或者坏的口碑，这也决定了民众的意愿取向。