2013年8月27日，绿地集团借壳盛高置地在香港上市，同时改名绿地香港，此举轰动资本市场。

这几年，绿地香港默默积累、快速发展，业务重心放在了长三角及泛珠三角区域（云南、广西等），截至2020上半年，绿地香港拥有土地储备已超2200万平方米，其中珠三角项目仅两个。

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蓄势七年，厚积薄发

2020年10月12日，绿地香港发布公告，将从母公司绿地控股收购广州绿地房地产开发有限公司（以下简称“广州绿地”）全部股权，总代价72.6亿元，其中包括36.4亿元股权转让价以及36.2亿元净负债款项。

2020年12月10日，绿地香港召开股东特别大会，独立股东以99.99%的投票比例赞成通过了此次非常重大的收购议案。

在行业面临严峻挑战时期，绿地集团将大湾区发展的重任交给了敢打硬仗、勇于突破的绿地香港团队。

此次交割后，广州绿地将成为绿地香港的全资子公司，绿地香港将获得包括广州绿地主体公司、46间子公司、3间共同控制实体及6个分支机构的所有权。

绿地控股与绿地香港为母子公司关系，收购完成后，绿地集团仍通过绿地香港持有广州绿地，所以对绿地整个集团来说影响并不大。

此次交易向外界表明，绿地在大湾区的业务已由绿地香港全盘接手，绿地香港将全力深耕大湾区。

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绿地的广东往事

实际上，绿地集团早在2010年就布局进入大湾区。

当年12月，绿地以14.4亿元总价拿下广州白云新城一商业金融用地。这正是后来的白云绿地中心，也是绿地在华南的首个综合体地标项目。

随后不到一个月，广州绿地正式成立。

2012年，绿地加大广州的拿地力度，其于当年2月以低价拿下广州海珠区两幅商业金融用地。半年后，又斥资4.78亿元进入广州花都区。随后几年的时间里，广州绿地还先后进入佛山、东莞、深圳、江门、湛江、汕头、阳江等地。

但是，绿地在湾区的发展可谓“起了大早，赶了晚集”。

2015年时，绿地广东事业部就提出“挺进华南房地产市场第一阵营”愿景，然而直至2019年，绿地广东事业部销售规模还未突破300亿元。

绿地集团试图给这只庞大而又缓慢的机器注入一些新的活力，据数据统计，2019年绿地9个区域管理总部、超过一半负责人发生了变更。

在2020年初的绿地集团媒体交流会上，总裁张玉良直接回应了该部分调整，他表示：“地产行业企业分化严重、压力很大，企业在这样的环境下要发展，首先要改善制度，改善制度还不行就换人，通过换人来增强新的动力。”

面对业绩瓶颈，绿地急需找到大湾区发展的破局之道，将广州绿地整合进绿地香港成了当下局面的最优解。

收购是门双赢艺术

早在2019年底，绿地调整大湾区业务的动作已有迹可循。炸天团认为，大湾区是绿地最为重要的战略之一，此次收购是一个“两全其美”的买卖。

于绿地集团而言，广州绿地的发展一直不温不火，也难以让人满意，让绿地香港将其“收购”也是内部重组、优化资源配置。

于绿地香港而言，这两年在粤港澳大湾区的发展势头正猛，此举相当于加仓运粮，更能助推其深耕粤港澳。

收购前，绿地香港收益非常稳定，2017-2019年，绿地香港均保持了较高的增长。三年间销售金额为301亿元、379.25亿元以及484.58亿元，同比分别增长65%、26%以及28%。

值得一提的是，绿地香港完全具备这个能力去吸收广州绿地的所有业务，关键在于其净有息负债率和财务结构一直非常健康，即使在“三条红线”的融资新规标准下，公司对应的三项举债指标均在规定限额内。

其2020年中期净有息负债率保持在38%的低位水平，剔除预收款的资产负债率为50%，现金短债比为1.86。此次收购完成后，其模拟合并后的净有息负债率为48%，剔除预收款的资产负债率为57%，现金短债比为1.49，仍然不会触碰任何一条红线标准，展现了其强大的经营能力和抗风险能力。

对于房企来说，土地储备是其可持续发展的“血液”，也是其未来规模的保障。

虽然现在房企均强调“有质量发展”，不再将规模作为发展唯一衡量指标，但对于中小型房企而言，没有规模就没有话语权。

值得一提的是，此次并购使得绿地香港在继续保持长三角区域优势地位的前提下，土储结构进一步优化，同步实现了珠三角区域项目数量、面积的大幅提升。

数据显示，并购完成后，绿地香港在大湾区土储陡增800多万平方米，其总土储历史性地突破3000万方，其中长三角区域、包含大湾区的广东、一带一路门户区的土储占比分别为25%、34%和27%，而并购前公司在广东省的土储占比仅为9%，土储发展布局将更为平衡。

另外，收购后，绿地香港在粤港澳大湾区项目数量将从2个提升到31个，不仅在布局上直接渗透到广州、深圳、东莞、佛山等重点城市，数量上也将形成规模优势，城市总数量从原有的26个跃升至36个，可展望的舞台很大。

绿地香港收购广州绿地，真正做到了1+1>2的效果。

绿地香港的湾区梦

这并不是绿地香港第一次介入到大湾区的投资与开发。

早在2017年，其就通过布局文旅小镇的方式，先后11.4亿元的收购了佛山1170亩的文旅项目以及18.55亿元收购肇庆宋隆小镇。

彼时，绿地香港总裁陈军称，此举为“公司布局广东省的重要战略之一”。

2019年，张玉良成立粤港澳大湾区指挥部，由绿地香港总裁陈军直接负责，这也为绿地香港接手绿地集团大湾区发展埋下伏笔。

时至今日，绿地香港股东大会顺利通过收购广州绿地议案，从整个过程来看，绿地香港在大湾区的策略一以贯之，布局节奏不疾不徐，这让其在瞬息万变的市场中及时调整并捕捉新机遇。

炸天团一直都认为，绿地香港是一个低调而极具实力的“潜力股”，为什么这么说呢？

有一点容易被大众忽略，就是绿地香港的估值。

绿地香港自成立以来，已经累计为股东创造价值近75亿元人民币，其每股收益从2013年的0.02元增长至2019年的0.89元，增长了近44倍。累计每股收益已达2.72元。ROE也从2013年的0.7%上升到2019年的22%，提升超20个百分点。其股利支付率从2016年开始一路攀升并稳定至当前25%水平。

但目前绿地香港的动态市盈率仅在2.6倍，远低于行业均值的4倍以上，其市场价值被严重低估。

另外，绿地香港有绿地控股这个无比坚实的航母，张玉良的商业宗旨一直都是“做政府想做之事”，勇于担当敢为人先，这也让其成为最受各地政府青睐的企业家。

由此，低成本拿地优势体这是其它地产商不具备的，这个优势也顺带遗传给了绿地香港，低成本获地优势应该是地产商最为重要的护城河。

最后一点，伴随着美元货币的大量发行以及中国经济的强势崛起，人民币正处在强力的上升通道。对于外资买入人民币资产的绿地香港来说，有资产升值的巨大空间。

2020年，绿地香港将销售目标设定为550亿元，长远而言，其计划是在2021年要实现1000亿的销售额。

从这两年的增速看，要在2021年完成千亿目标为时尚早，绿地香港需要一定的助力，而此次收购广州绿地则是完成千亿目标的重要筹码。

随着张玉良把粤港澳大湾区的重任交予陈军，绿地香港或许将在大湾区找到开创新篇章的破局之路。